El alquiler de pisos turísticos y las medidas derivadas del estado de alarma

España es un país que tiene en el sector turístico una de sus principales
fuentes de ingresos, motivo éste por el que, desde hace ya unos años, se ha
venido regulando con mayor intensidad el alquiler de los pisos turísticos.


Hay numerosas empresas que, sobre todo, en las zonas costeras y en las
islas, tienen por objeto social el alquiler de inmuebles con fines turísticos;
en algunos casos, se trata de inmuebles que son propiedad de las mismas
empresas, pero en muchos otros casos, dichos inmuebles son propiedad de
un tercero con los que la empresa mantiene un contrato de arrendamiento con posibilidad de subarriendo para dedicarlos a su actividad.


Debido a la crisis sanitaria provocada por el Covid-19, el sector turístico se
ha visto fuertemente afectado en los últimos meses, viéndose detenida
toda la actividad en torno a los alquileres de pisos turísticos.
En el caso de las empresas que tienen alquilados inmuebles a terceros para,a su vez, alquilarlos con fines turísticos, ¿qué medidas se han establecido? ¿Les resulta aplicable el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo?


Pues bien, es importante tener en cuenta que, en el caso de los pisos
turísticos, pese a ser viviendas, no tienen el carácter de vivienda habitual,
por los que no pueden serles de aplicación las medidas relativas a las
vivienda habitual que recoge el mencionado Real Decreto-ley 11/2020, de
31 de marzo; es por ello que no pueden acogerse los arrendatarios de estosinmuebles, por ejemplo, a instar la prórroga de los contratos de
arrendamiento por un periodo de 6 meses, obligatoria para el arrendador; prórroga que los inquilinos podrán pedir hasta incluso el plazo de dos meses desde la finalización del estado de alarma.


Por tanto, y por analogía, resultarán aplicables a los pisos turísticos las
medidas recogidas el Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, referentes al
arrendamiento de locales de negocio. Así, una gran diferencia entre estos
inmuebles y las viviendas habituales, estriba en que en los contratos de
arrendamiento de locales o de viviendas dedicadas a alquiler turístico no
existe obligación de prorrogarlos más allá de su vencimiento, a menos que
entre las partes medie pacto en contrario.


El referido Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, contempla otras medidas
para aquellos casos en los que el arrendador se considere un “gran
tenedor”. Sin embargo, para arrendadores que no tienen tal consideración,no existen obligaciones específicas, dejando al acuerdo entre las partescualquier modificación del contrato del mismo, moratorio o prórroga.

Artículo escrito por SERNA RUIZ ABOGADOS – MADRID y AVILA

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios?

Es de sobra conocido que los conocido y denominado gastos hipotecarios fue en su día otro de los numerosos abusos cometidos por las entidades bancarias en nuestro país. Y lo decimos en pasado, porque actualmente y gracias a la controversia surgida respecto de esta cláusula, la nueva normativa ha dado un giro al respecto de lo que era costumbre en nuestro país, cargando ahora el 90% de los gastos hipotecarios a la entidad bancaria /salvo en lo relativo a la tasación, cuestión que debe ser abonada por el consumidor).

No obstante, como decíamos esto no era así en un principio, pues la entidad bancaria obligada al prestatario a correr con todos los gastos de formalización de hipoteca.

La denuncia de este abuso comenzó con la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, la cual venía a establecer únicamente la nulidad de la clausula de gastos hipotecarios pero sin devolución, puesto que no se solicitó en la demanda colectiva que llegó hasta el Tribunal Supremo.

A partir de ahí surgieron diferentes criterios de devolución y diferentes controversias en función de como fuese interpretada la cuestión por cada Juzgado, nos referimos por ejemplo a la controversia sobre si debía devolverse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o no; sobre si se debía devolver las facturas en su totalidad o sólo el 50%, etc.

No obstante, la controversia se zanjó de nuevo por el Tribunal Supremo en sentencias de 23 de enero de 2019, estableciéndose los siguientes criterios de devolución:

  • Devolución de 50% factura de Notaría
  • Devolución 100 % factura de Registro Propiedad
  • Devolución 50% factura de Gestoría
  • NO DEVOLUCIÓN DE IMPUESTO ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

Dichas cantidades también pueden ser reclamadas en el caso de novaciones y ampliaciones de préstamos hipotecarios.

Debe reclamarse tanto la nulidad de la referida cláusula, como también la correspondiente devolución. El proceso se inicia mediante una reclamación amistosa a la entidad bancaria, y para el caso de una contestación negativa o no contestación, sería cuando deberíamos acudir a la vía judicial

En cuanto al tema de la prescripción, dicha cuestión no ha sido zanjada aún por el Tribunal Supremo y siendo necesario bajo nuestro punto de vista un pronunciamiento lo antes posible, habida cuenta de existen diversos criterios entre los jueces de nuestro país que varían desde la imprescriptibilidad, hasta un plazo de 15, 10 ó 5 años.

Recomendamos se contacte lo antes posible con un letrado especialista en derecho bancario para hacer un estudio pormenorizado de cada caso, así como un calculo de las cantidades a devolver, pues no olvidemos que el consumidor tiene derecho aparte de las cantidades anteriormente señaladas, a la devolución de los correspondientes intereses legales desde la fecha de pago de dichas facturas.

Artículo escrito por Maria Luisa García Galiano – Cuenca y Ciudad Real

IRPH: Antes y después de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El 3 de marzo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronunciaba en relación con el Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH) arrojando luz a una controversia que ha venido marcando a numerosos consumidores a lo largo de los años.

Ya en diciembre de 2017, nuestro Tribunal Supremo consideró que el simple hecho de que un préstamo hipotecario estuviera referenciado al IRPH, no daba lugar a considerar dicho índice como abusivo ni tan siquiera a presumir que la entidad bancaria había incumplido con la observancia del doble control transparencia (tal y como se dispone en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) en los préstamos hipotecarios celebrados con los consumidores y usuarios.

Desde entonces, han sido dispares los criterios de las distintas Audiencias Provinciales, siendo mayoritarias las que fallaban a favor de la banca y, por ende, en contra del consumidor, considerando así que la cláusula que contenía el IRPH cumplía con la exigencia del doble control transparencia.

¿QUÉ ES EL IRPH?

El IRPH es un índice de referencia que ha sido incluido en más de un millón de préstamos hipotecarios en nuestro país. Tiene tres vertientes (IRPH bancos, IRPH cajas e IRPH entidades) que se calculan tomando como base la media de los préstamos hipotecarios a tres años.

Se comercializó como un índice más ventajoso que el Euribor (índice de referencia en la gran mayoría de préstamos hipotecarios) ya que, en teoría, era un índice más estable, pero, en la práctica resultó siendo más caro que el Euribor ya que generalmente, quien tuviera un préstamo referenciado a IRPH acabaría pagando una media un 2% más de intereses que aquel que lo tuviera referenciado a Euribor.

¿QUÉ HA DICHO EL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA AL RESPECTO?

Como ya adelantábamos, el 3 de marzo de 2020, el TJUE dictó Sentencia sobre este asunto intentando solventar la problemática existente. No obstante, su pronunciamiento no da la razón de forma plena y contundente al consumidor. Analizamos las notas más relevantes de la Sentencia:

  • NO ESTAMOS ANTE UNA CLÁUSULA ABUSIVA POR SI MISMA: En la misma línea que nuestro Alto Tribunal, el TJUE considera que el mero hecho de que un préstamo hipotecario esté referenciado al IRPH no supone por sí mismo la abusividad de la cláusula.
  • PODRÁ SER DECLARADO NULO CUANDO SE HAYAN PRESCINDIDO TOTALMENTE DE LAS EXIGENCIAS LEGALES: Como no estamos ante una cláusula nula, dicha nulidad derivará de la inobservancia de las exigencias legalmente previstas en la comercialización de la misma y es por ello que la entidad bancaria deberá acreditar haber respetado la exigencia transparencia en la contratación.
  • SERÁ EL JUEZ NACIONAL QUIEN DEBA APRECIAR SU ABUSIVIDAD: La Sentencia del TJUE deja en manos del Juez nacional la apreciación de la nulidad de la cláusula de IRPH, debiendo este tener en cuenta el proceso de comercialización y la información recibida por el consumidor en el momento de la firma del préstamo hipotecario.
  • APRECIADA SU ABUSIVIDAD, PODRÁ SER DECLARADA NULA: Una vez el Juez nacional considere que se ha prescindido totalmente de las exigencias legales y, probada la abusividad de la cláusula en sede judicial, podrá declarar su nulidad con los efectos inherentes a la misma (devolución de cantidades abonadas en demasía por aplicación de la cláusula abusiva, así como los intereses legales de dichas cantidades desde cada fecha de abono y hasta la fecha de Sentencia).

¿CÓMO RECLAMAR EL IRPH?

Desde 2017, viene siendo de obligado cumplimiento la realización de un trámite previo a la reclamación en vía judicial. Hablamos de una reclamación extrajudicial en la que expondremos a la entidad bancaria la situación existente y solicitaremos la supresión de la cláusula del IRPH, la referenciación del préstamo a Euribor y la devolución de cantidades abonadas en demasía por la aplicación de dicha cláusula.

Transcurrido el plazo legal de respuesta con el que cuenta el Banco, si nuestra solicitud ha sido desatendida, podremos iniciar los trámites oportunos para interponer la pertinente demanda en el Juzgado que corresponda.

Como en el supuesto de las Cláusulas Suelo, será aconsejable reclamar la nulidad de la cláusula de IRPH y no solamente la restitución de cantidades. En primer lugar, porque al estar ante una cláusula considerada como Condición General de la Contratación, la solicitud de nulidad no está sujeta a plazo de prescripción y, en segundo lugar, porque el reclamar únicamente la restitución de cantidades daría lugar a la no supresión de la cláusula de IRPH de nuestro préstamo hipotecario.

ARTÍCULO ESCRITO POR JOSÉ LUIS GÓMEZ BILBAO – BIZKAIA