Derrama de la comunidad. ¿Quién debe pagar? ¿Estoy obligado a pagar la derrama?

En un bloque de pisos, hay vecinos con los que empatizas más que con otros, eso sí, todo son discusiones y problemas cuando se trata de pagar una derrama. Pero ¿qué es una derrama? Pues se trata de una cuota extraordinaria que deben hacen frente los propietarios del edificio donde vaya ejecutarse una actuación previamente acordada y debidamente aprobada en la junta de vecinos, bien sea la instalación de un ascensor, pintar la fachada etc, aunque pueden ser actuaciones de carácter más urgente por ejemplo un problema de peligro en las zonas comunes etc al que normalmente las comunidades de vecinos no pueden hacerse cargo con los fondos ordinarios de la comunidad y exigen a sus propietarios sacrificios económicos por el bien del edificio, aunque las discusiones y problemas empiezan cuando hay vecinos que no están dispuestos a asumirlos u otros no pueden hacer frente a dicha derrama.

¿Cómo se calcula el porcentaje a pagar o pagan todos los vecinos la misma cantidad?

Cada vecino pagará una cantidad que vendrá determinada por el coeficiente de participación de la vivienda tal y como sucede con la cuota a abonar en el recibo de la comunidad de propietarios, la relación se establece dependiendo de la superficie útil de la vivienda frente a los metros totales del edificio. En la escritura de compraventa podremos consultar el porcentaje de zona común de la que somos propietarios, y normalmente en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del Edificio en cuestión, debería de quedar fijados los coeficientes de participación de cada piso.

¿Es obligatorio pagar la derrama si no estoy de acuerdo con la actuación acordada? La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad horizontal regula las derramas y las clasifica según si son o no son necesarias en la comunidad y las distingue por lo siguiente:

  • Derramas a las que se está obligado al pago: son aquellas actuaciones necesarias para la conservación del inmueble, la seguridad y la habitabilidad del edificio y derramas para la eliminación de barreras arquitectónicas. Para estas obras no se ha fijado un máximo de cuantía, pero deben tener una durara de máximo 12 meses.
  • Derramas que no se consideran obligatorias pero que todos los vecinos deberían asumir son las actuaciones que deben llevarse a cabo para paliar los efectos del paso del tiempo y el desgaste de las instalaciones. Si el gasto de la obra excede del importe de tres mensualidades, los propietarios que no estén de acuerdo n o estarán obligados al pago.

¿Qué podemos hacer si hay vecinos que no quieren pagar?

Ante esta situación, y una vez adoptado el acuerdo en junta, la actuación se deberá ejecutar y al haberse votado de forma legal y según lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, resultará obligatorio el pago por parte de todos los vecinos de la comunidad, y si algún vecino, teniendo la actuación el carácter de “derrama a las que se está obligado al pago”,el vecino adquirirá la condición de vecino moroso y perderá su derecho a voto en las Juntas así como se le podrá reclamar la cuantía vía judicial previo requerimiento extrajudicial de pago por parte del presidente de la comunidad.

¿Con qué porcentajes se aprueba las derramas en la Comunidad de propietarios? Las derramas se aprueban en las juntas de propietarios de la comunidad de un edificio.
Las derramas se aprobarán siguiendo lo estipulado en el artículo 171 LPH la cual cita:

7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. ( por ejemplo sucedería con la derrama del ascensor)

Pero ante las actuaciones que se traten de la instalacion de infraestructuras de telecomunicaciones, energía renovable; el acuerdo será igualmente válido con el 1/3 de los prese4nte en la Junta y que representen un tercio de todos los coeficintes. Para las derramas de obras o mejoras no necesarias se requerirá que siempre voten 3/5 partes que representen 3/5 partes de las cuotas de participación con las limitaciones al pago que hemos visto anteriormente.

Si finalmente la mejora no se lleva a cabo, el dinero suele dejarse en la cuenta corriente de la Comunidad para futuros gastos ya que la cuota de comunidad de propietarios suele ser un valor muy ajustado a los gastos.

Por tanto vemos que, aunque algunos de los vecinos propongan mejorar algún aspecto de la edificación se necesita de ciertas cuotas de votos y participación para poderla llevar a cabo. Y siempre que un vecino se niegue a pagar la derrama existen mecanismos legales para que proceda por la vía legal a ellos, aunque lo mejor es siempre no llegar a esta situación y aprobar derramas que puedan ser asumidas por todos los propietarios.

1 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1960-10906

Artículo escrito por LEVANTIA ABOGADOS – ALICANTE

El alquiler de pisos turísticos y las medidas derivadas del estado de alarma

España es un país que tiene en el sector turístico una de sus principales
fuentes de ingresos, motivo éste por el que, desde hace ya unos años, se ha
venido regulando con mayor intensidad el alquiler de los pisos turísticos.


Hay numerosas empresas que, sobre todo, en las zonas costeras y en las
islas, tienen por objeto social el alquiler de inmuebles con fines turísticos;
en algunos casos, se trata de inmuebles que son propiedad de las mismas
empresas, pero en muchos otros casos, dichos inmuebles son propiedad de
un tercero con los que la empresa mantiene un contrato de arrendamiento con posibilidad de subarriendo para dedicarlos a su actividad.


Debido a la crisis sanitaria provocada por el Covid-19, el sector turístico se
ha visto fuertemente afectado en los últimos meses, viéndose detenida
toda la actividad en torno a los alquileres de pisos turísticos.
En el caso de las empresas que tienen alquilados inmuebles a terceros para,a su vez, alquilarlos con fines turísticos, ¿qué medidas se han establecido? ¿Les resulta aplicable el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo?


Pues bien, es importante tener en cuenta que, en el caso de los pisos
turísticos, pese a ser viviendas, no tienen el carácter de vivienda habitual,
por los que no pueden serles de aplicación las medidas relativas a las
vivienda habitual que recoge el mencionado Real Decreto-ley 11/2020, de
31 de marzo; es por ello que no pueden acogerse los arrendatarios de estosinmuebles, por ejemplo, a instar la prórroga de los contratos de
arrendamiento por un periodo de 6 meses, obligatoria para el arrendador; prórroga que los inquilinos podrán pedir hasta incluso el plazo de dos meses desde la finalización del estado de alarma.


Por tanto, y por analogía, resultarán aplicables a los pisos turísticos las
medidas recogidas el Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, referentes al
arrendamiento de locales de negocio. Así, una gran diferencia entre estos
inmuebles y las viviendas habituales, estriba en que en los contratos de
arrendamiento de locales o de viviendas dedicadas a alquiler turístico no
existe obligación de prorrogarlos más allá de su vencimiento, a menos que
entre las partes medie pacto en contrario.


El referido Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, contempla otras medidas
para aquellos casos en los que el arrendador se considere un “gran
tenedor”. Sin embargo, para arrendadores que no tienen tal consideración,no existen obligaciones específicas, dejando al acuerdo entre las partescualquier modificación del contrato del mismo, moratorio o prórroga.

Artículo escrito por SERNA RUIZ ABOGADOS – MADRID y AVILA

¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios?

Es de sobra conocido que los conocido y denominado gastos hipotecarios fue en su día otro de los numerosos abusos cometidos por las entidades bancarias en nuestro país. Y lo decimos en pasado, porque actualmente y gracias a la controversia surgida respecto de esta cláusula, la nueva normativa ha dado un giro al respecto de lo que era costumbre en nuestro país, cargando ahora el 90% de los gastos hipotecarios a la entidad bancaria /salvo en lo relativo a la tasación, cuestión que debe ser abonada por el consumidor).

No obstante, como decíamos esto no era así en un principio, pues la entidad bancaria obligada al prestatario a correr con todos los gastos de formalización de hipoteca.

La denuncia de este abuso comenzó con la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, la cual venía a establecer únicamente la nulidad de la clausula de gastos hipotecarios pero sin devolución, puesto que no se solicitó en la demanda colectiva que llegó hasta el Tribunal Supremo.

A partir de ahí surgieron diferentes criterios de devolución y diferentes controversias en función de como fuese interpretada la cuestión por cada Juzgado, nos referimos por ejemplo a la controversia sobre si debía devolverse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o no; sobre si se debía devolver las facturas en su totalidad o sólo el 50%, etc.

No obstante, la controversia se zanjó de nuevo por el Tribunal Supremo en sentencias de 23 de enero de 2019, estableciéndose los siguientes criterios de devolución:

  • Devolución de 50% factura de Notaría
  • Devolución 100 % factura de Registro Propiedad
  • Devolución 50% factura de Gestoría
  • NO DEVOLUCIÓN DE IMPUESTO ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS

Dichas cantidades también pueden ser reclamadas en el caso de novaciones y ampliaciones de préstamos hipotecarios.

Debe reclamarse tanto la nulidad de la referida cláusula, como también la correspondiente devolución. El proceso se inicia mediante una reclamación amistosa a la entidad bancaria, y para el caso de una contestación negativa o no contestación, sería cuando deberíamos acudir a la vía judicial

En cuanto al tema de la prescripción, dicha cuestión no ha sido zanjada aún por el Tribunal Supremo y siendo necesario bajo nuestro punto de vista un pronunciamiento lo antes posible, habida cuenta de existen diversos criterios entre los jueces de nuestro país que varían desde la imprescriptibilidad, hasta un plazo de 15, 10 ó 5 años.

Recomendamos se contacte lo antes posible con un letrado especialista en derecho bancario para hacer un estudio pormenorizado de cada caso, así como un calculo de las cantidades a devolver, pues no olvidemos que el consumidor tiene derecho aparte de las cantidades anteriormente señaladas, a la devolución de los correspondientes intereses legales desde la fecha de pago de dichas facturas.

Artículo escrito por Maria Luisa García Galiano – Cuenca y Ciudad Real