IRPH: Antes y después de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

El 3 de marzo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronunciaba en relación con el Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH) arrojando luz a una controversia que ha venido marcando a numerosos consumidores a lo largo de los años.

Ya en diciembre de 2017, nuestro Tribunal Supremo consideró que el simple hecho de que un préstamo hipotecario estuviera referenciado al IRPH, no daba lugar a considerar dicho índice como abusivo ni tan siquiera a presumir que la entidad bancaria había incumplido con la observancia del doble control transparencia (tal y como se dispone en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios) en los préstamos hipotecarios celebrados con los consumidores y usuarios.

Desde entonces, han sido dispares los criterios de las distintas Audiencias Provinciales, siendo mayoritarias las que fallaban a favor de la banca y, por ende, en contra del consumidor, considerando así que la cláusula que contenía el IRPH cumplía con la exigencia del doble control transparencia.

¿QUÉ ES EL IRPH?

El IRPH es un índice de referencia que ha sido incluido en más de un millón de préstamos hipotecarios en nuestro país. Tiene tres vertientes (IRPH bancos, IRPH cajas e IRPH entidades) que se calculan tomando como base la media de los préstamos hipotecarios a tres años.

Se comercializó como un índice más ventajoso que el Euribor (índice de referencia en la gran mayoría de préstamos hipotecarios) ya que, en teoría, era un índice más estable, pero, en la práctica resultó siendo más caro que el Euribor ya que generalmente, quien tuviera un préstamo referenciado a IRPH acabaría pagando una media un 2% más de intereses que aquel que lo tuviera referenciado a Euribor.

¿QUÉ HA DICHO EL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA AL RESPECTO?

Como ya adelantábamos, el 3 de marzo de 2020, el TJUE dictó Sentencia sobre este asunto intentando solventar la problemática existente. No obstante, su pronunciamiento no da la razón de forma plena y contundente al consumidor. Analizamos las notas más relevantes de la Sentencia:

  • NO ESTAMOS ANTE UNA CLÁUSULA ABUSIVA POR SI MISMA: En la misma línea que nuestro Alto Tribunal, el TJUE considera que el mero hecho de que un préstamo hipotecario esté referenciado al IRPH no supone por sí mismo la abusividad de la cláusula.
  • PODRÁ SER DECLARADO NULO CUANDO SE HAYAN PRESCINDIDO TOTALMENTE DE LAS EXIGENCIAS LEGALES: Como no estamos ante una cláusula nula, dicha nulidad derivará de la inobservancia de las exigencias legalmente previstas en la comercialización de la misma y es por ello que la entidad bancaria deberá acreditar haber respetado la exigencia transparencia en la contratación.
  • SERÁ EL JUEZ NACIONAL QUIEN DEBA APRECIAR SU ABUSIVIDAD: La Sentencia del TJUE deja en manos del Juez nacional la apreciación de la nulidad de la cláusula de IRPH, debiendo este tener en cuenta el proceso de comercialización y la información recibida por el consumidor en el momento de la firma del préstamo hipotecario.
  • APRECIADA SU ABUSIVIDAD, PODRÁ SER DECLARADA NULA: Una vez el Juez nacional considere que se ha prescindido totalmente de las exigencias legales y, probada la abusividad de la cláusula en sede judicial, podrá declarar su nulidad con los efectos inherentes a la misma (devolución de cantidades abonadas en demasía por aplicación de la cláusula abusiva, así como los intereses legales de dichas cantidades desde cada fecha de abono y hasta la fecha de Sentencia).

¿CÓMO RECLAMAR EL IRPH?

Desde 2017, viene siendo de obligado cumplimiento la realización de un trámite previo a la reclamación en vía judicial. Hablamos de una reclamación extrajudicial en la que expondremos a la entidad bancaria la situación existente y solicitaremos la supresión de la cláusula del IRPH, la referenciación del préstamo a Euribor y la devolución de cantidades abonadas en demasía por la aplicación de dicha cláusula.

Transcurrido el plazo legal de respuesta con el que cuenta el Banco, si nuestra solicitud ha sido desatendida, podremos iniciar los trámites oportunos para interponer la pertinente demanda en el Juzgado que corresponda.

Como en el supuesto de las Cláusulas Suelo, será aconsejable reclamar la nulidad de la cláusula de IRPH y no solamente la restitución de cantidades. En primer lugar, porque al estar ante una cláusula considerada como Condición General de la Contratación, la solicitud de nulidad no está sujeta a plazo de prescripción y, en segundo lugar, porque el reclamar únicamente la restitución de cantidades daría lugar a la no supresión de la cláusula de IRPH de nuestro préstamo hipotecario.

ARTÍCULO ESCRITO POR JOSÉ LUIS GÓMEZ BILBAO – BIZKAIA

Reclamar claúsula suelo en hipoteca con subrogación

Con frecuencia, muchos de nuestros clientes nos plantean la duda de si pueden reclamar la devolución de las cantidades que indebidamente han pagado por la cláusula suelo en aquellos casos en los que han concertado con su banco una hipoteca, pero ellos no han negociado las condiciones, sino que simplemente se han subrogado en el préstamo
hipotecario previamente concedido por el banco al promotor. La respuesta a esta pregunta es clara: SÍ. Veamos por qué.

Inicialmente, cuando se demandaba contra la entidad bancaria en los supuestos de existencia de cláusula suelo en préstamos hipotecarios en los que los clientes se subrogaban en las condiciones inicialmente concedidas por el banco al promotor de la construcción, los bancos alegaban que ellos estaban exentos de la obligación de informar a los clientes de la existencia y comprensibilidad de la cláusula suelo, y que
debían ser los promotores urbanísticos los que les informaran.

Sin embargo, hoy ya es unánime la opinión de nuestros tribunales (Sentencias del Tribunal Supremo de 24.1.2018, o de 20.9.2018, entre otras muchas), porque consideran que, “(…) el hecho de que el préstamo hipotecario no sea concedido directamente al consumidor, sino que éste se subroga en un préstamo previamente concedido al promotor que le vende la vivienda, no exime a la entidad bancaria de la
obligación de suministrar al consumidor información que le permita adoptar su decisión de contratar con pleno conocimiento de la carga económica y jurídica que le supondrá subrogarse como prestatario en el préstamo hipotecario, sin necesidad de realizar un análisis minucioso y pormenorizado del contrato” (STS 24.1.2018).

Pero es que, además, en apoyo de esta tesis mantenida por nuestro Tribunal Supremo, el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (art. 82.2) afirma que se presumen no negociadas individualmente las cláusulas de los contratos celebrados por los empresarios, con los consumidores.

Asimismo, la jurisprudencia comunitaria del TJUE también es unánime acerca del control de transparencia y de comprensibilidad que debe exigirse a los bancos, a la hora de incluir en las hipotecas negociadas con consumidores la cláusula suelo, esto es, que el consumidor afectado pudiera conocer qué era realmente esta cláusula suelo, y en qué le iba afectar a su cuota hipotecaria (que, a pesar de bajar el EURÍBOR, su cuota, por aplicación de esta cláusula suelo, no iba a disminuir).

Así, la conclusión es clara, en caso de subrogación, el consumidor tiene derecho a reclamar lo pagado de más, como consecuencia de la cláusula suelo, porque, como afirma nuestro Tribunal Supremo, “(…) la sucesión contractual no relevaba a la entidad financiera de su deber de transparencia”.

Artículo escrito por GONZÁLEZ LUNA ABOGADOS – GRANADA

El Presidente de la comunidad de propietarios.

Series de éxito como La que se avecina nos muestran a personajes capaces de hacer casi cualquier cosa por ser nombrados presidentes de su comunidad; pero la realidad es otra bien distinta. Por regla general, asumir la presidencia de la comunidad de propietarios no es motivo de celebración para el propietario del inmueble, sino todo lo contrario: un quebradero de cabeza.

Los primeros meses del año son los preferidos por las comunidades para convocar la junta general ordinaria; por este motivo hemos preparado éste artículo, para que en la próxima junta no tengas dudas acerca de la figura del Presidente de la comunidad de propietarios.

  1. ¿Cómo se elige al presidente?

Aunque la ley, de forma principal, establece que el presidente será nombrado mediante elección, la práctica nos indica que la mayoría de las comunidades se acogen a la norma subsidiaria y tienen establecidos turnos rotatorios.

En el hipotético caso de que en tu comunidad, el presidente, sea elegido mediante elección y exista más de una candidatura, será nombrado aquél que logre la mayoría de votos y cuotas de participación.

  1. ¿Quién puede ser presidente?

Es posible que te hayas preguntado si tu vecino, que vive de alquiler y acude a todas las Juntas autorizado por el propietario de la vivienda, asumirá las funciones de presidente cuando por turno le corresponda. En la próxima reunión no tendrás esa duda, no puede ser presidente; bajo ningún concepto.

El presidente será nombrado entre los propietarios, es decir, ninguna persona con título distinto al de propietario puede ejercer las funciones de presidente. Ahora bien, es posible que en tu comunidad existan distintos tipos de propietarios: viviendas, locales, garajes… ten en cuenta que todos son propietarios, no solo quien tiene una vivienda lo es.

  1. ¿Cuáles son las funciones del presidente?

El presidente es un órgano de gobierno de la comunidad. Aunque no todos los órganos de gobierno que establece la ley son obligatorios, la figura del presidente lo es.

Destacan las siguientes funciones:

  • Convoca y preside las Juntas.

En este punto merece la pena destacar que las Juntas han de ser convocadas por el presidente y, en su defecto, por los promotores ¿Qué quiere decir esto? Que solamente el presidente de la comunidad, la cuarta parte de los propietarios o un número de propietarios que representen a su vez el 25% de las cuotas de participación pueden convocar Juntas.

Quiere decir esto que, en ningún caso, la ley autoriza al administrador para la convocatoria de una Junta.

  • Representa a la comunidad tanto judicial como extrajudicialmente.

Merece especial atención resaltar que la comunidad de propietarios, en sí, no tiene personalidad jurídica propia por lo que, en todo momento, se valdrá de la figura de su presidente para ser representada.

  1. ¿Es obligatorio ser presiente?

El artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que el nombramiento será obligatorio.

Bien es cierto que existe un procedimiento por el que el propietario nombrado presidente podrá en el plazo de un mes invocar ante el Juez, del Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique la finca, las razones por las que no puede asumir el cargo. Así las cosas el Juez resolverá lo que proceda. En caso que acuerde la sustitución de Presidente, nombrará a otro hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que determine la resolución judicial.

Las características más destacadas de éste procedimiento son las siguientes:

  • Plazo para solicitar el relevo en el cargo: un mes
  • No es necesario abogado ni procurador
  • No es necesario ningún requisito de forma, se inicia mediante escrito al juzgado con los datos de identificación del peticionario y los motivos que alega
  • Contra la resolución dictada por el Juez no cabe recurso

En conclusión, salvo que existan razones que eximan a un propietario de ser presidente (enfermedades graves, avanzada edad, etc…), y así sea acordado por un juzgado, el cargo es obligatorio.

  1. ¿Se puede cesar al presidente?

Salvo que en los estatutos de la comunidad se disponga lo contrario, el presidente lo será por el plazo de un año pero ¿qué ocurre si hay disconformidad con su gestión y la comunidad decide cesarlo? ¿es posible?

El presidente podrá ser removido de su cargo antes de que termine el mandato por acuerdo de la Junta de propietarios. Ahora bien ¿entre las funciones del presidente no estaba la convocatoria de las Juntas ordinarias y extraordinarias? ¿si se opone al cese no puede convocarse la Junta que acuerde el fin de su mandato?

La junta extraordinaria que acuerde el cese el presidente puede ser convocada:

  • Por el propio presidente
  • Por una cuarta parte de los propietarios
  • Por la suma del 25% de las cuotas de participación

Por tanto, siempre que exista mayoría suficiente será posible el cese del presidente antes de que cumpla el periodo para el que fue nombrado.

Artículo escrito por CANO LEGAL ABOGADOS – SEVILLA