20/10/2021

División de la cosa común. El caso particular de las viviendas.

El artículo 400 del Código Civil establece el derecho de cualquier comunero a instar y obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad, sin más excepción que la regulada en el propio artículo, que no es sino el pacto entre los condóminos y, aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece.

Cada comunero, por tanto, puede salir de la comunidad, y el Código Civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental.

Cuando un bien, sea mueble o inmueble, pertenece a varios copropietarios y además es indivisible, si alguno de los condóminos no quiere seguir más tiempo en proindiviso y no existe acuerdo en la forma de repartirlo, puede ejercitar la acción de división de cosa común.

El Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 29.03.2010, establece que ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio, la única solución posible es la venta en pública subasta.

Establece la doctrina del Tribunal Supremo que “ante la falta de acuerdo de los interesados es ajustada a derecho la decisión judicial que ordena la división en pública subasta porque los tribunales no pueden imponer soluciones que requieren el acuerdo de las partes.”

Por tanto, en caso de que no exista acuerdo entre los comuneros y la cosa en común no sea divisible desde la perspectiva material o al dividirla ésta desmereciera mucho, como ocurre con las viviendas, la división se efectuará mediante la subasta, conforme a lo establecido en el artículo 404 del Código Civil, independientemente a que la finca
esté o no hipotecada.

¿Qué ocurre con la vivienda subastada si está hipotecada? Como regla general, el artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que trata sobre la valoración de los inmuebles para subasta, establece: «Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el Secretario judicial dejará en suspenso la
ejecución sobre ese bien.»

Por tanto, en una ejecución normal sobre inmuebles, si el valor de la carga (en su caso la hipoteca) supera el valor de tasación del bien, no saldrá a subasta.

Sin embargo, el referido artículo 666 de la LEC no resulta de aplicación a lo procedimientos de división de cosa común, como recoge el Tribunal Supremo (Sala1ª) en sentencia de 22.02.2012:

« No es esta la situación del litigio, puesto que aquí se requiere la subasta para dividir el bien indivisible y no para la satisfacción de las deudas del propietario del bien. La hipoteca subsiste de acuerdo con lo que dispone el artículo 405 Código Civil y la división de la finca no altera el crédito hipotecario».

La división de la cosa común no perjudica al Banco hipotecante, quien según lo que dispone el art. 405 Código Civil, «conservará los derechos de hipoteca […]» .

Se impone de ese modo al adjudicatario de la vivienda en subasta la subsistencia de las cargas o gravámenes anteriores, subrogándose en la responsabilidad que de ellos se deriva, no en la deuda que origina semejante responsabilidad, si bien esto no supone que se necesite el consentimiento del Banco hipotecante para que salga a subasta el inmueble por un procedimiento de división de cosa común.

En estos supuestos, solo cambia el responsable que, como adquirente del bien sujeto a una hipoteca, debe soportar la ejecución por las deudas impagadas, pero no se convierte en deudor ni se subroga en esta posición.

Artículo facilitado por Gestionado.es – Abogados, Seguros e Inmobiliarias

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