Principales cambios introducidos por la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE del 16 de julio 2020 en materia hipotecaria

El 16 de julio de 2020, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó Sentencia resolviendo las cuestiones prejudiciales interpuestas por el Juzgado de Primera Instancia núm. 17 de Palma de Mallorca y por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 6 de Ceuta respecto de los préstamos hipotecarios celebrados con anterioridad al 16 de junio de 2019 (recordemos, que la Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario introdujo importantes cambios en la materia).

Gastos de constitución de hipoteca

  • Respecto de los gastos notariales, la Sentencia ratifica la postura mantenida por nuestro Tribunal Supremo al establecer que dicho gasto ha de ser soportados por mitades entre prestatario y prestamista.
  • En relación con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el TJUE sigue la misma línea que con los gastos notariales al ratificar el criterio mantenido por nuestro Alto Tribunal al establecer que dicho gasto ha de ser asumido por el prestatario.
  • Respecto de los gastos del registro de la propiedad, la Sentencia del TJUE tampoco modifica la situación existente dado que el Tribunal Supremo en sus Sentencias del 23 de enero de 2019, ya determinó que el importe de los gastos registrales ha de ser asumido por el banco.
  • Por lo que respecta a los gastos de gestoría y tasación, encontramos que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se posiciona a favor del consumidor al establecer que debe ser el banco quien se haga cargo del abono de la totalidad de los gastos ocasionados por la gestoría y tasación.
    Es por ello, que, en base a lo anterior, el reparto de gastos hipotecarios quedaría de la siguiente manera.
A cargo del BancoA cargo del Cliente
Notaría50%50%
Impuesto AJD100%
Registro de la Propiedad100%
Gestoría100%
Tasación100%

Comisión de apertura


La Sentencia no carga de forma directa al banco el abono de esta partida si bien considera que la comisión de apertura puede generar en el consumidor un desequilibrio entre los derechos y obligaciones que debe asumir y soportar como parte del contrato de préstamo hipotecario cuando el banco no demuestre que la comisión de apertura se corresponde con un servicio efectivo y real prestado debiendo ser el Juez nacional quien entre a valorar si dicha comisión de apertura cumple con el doble control de transparencia.

Prescripción de la acción


El TJUE no se opone a la postura mantenida por nuestro Tribunal Supremo que reconoce el carácter imprescriptible de la declaración de nulidad de una cláusula abusiva incluida en contratos celebrados entre consumidores/usuarios y profesionales. Pero, al mismo tiempo que considera la imprescriptibilidad de la acción de nulidad, fija en 5 años el plazo de prescripción de la acción restitutoria de cantidades.
Vistos los principales cambios introducidos por la STJUE de 16 de julio de 2020, ahora toca esperar a ver su efectividad en la actuación de los distintos Juzgados nacionales.

ARTÍCULO ESCRITO POR JOSÉ LUIS GOMEZ BILBAO – ABOGADO 9078 ICASV

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