El alquiler de pisos turísticos y las medidas derivadas del estado de alarma

España es un país que tiene en el sector turístico una de sus principales
fuentes de ingresos, motivo éste por el que, desde hace ya unos años, se ha
venido regulando con mayor intensidad el alquiler de los pisos turísticos.


Hay numerosas empresas que, sobre todo, en las zonas costeras y en las
islas, tienen por objeto social el alquiler de inmuebles con fines turísticos;
en algunos casos, se trata de inmuebles que son propiedad de las mismas
empresas, pero en muchos otros casos, dichos inmuebles son propiedad de
un tercero con los que la empresa mantiene un contrato de arrendamiento con posibilidad de subarriendo para dedicarlos a su actividad.


Debido a la crisis sanitaria provocada por el Covid-19, el sector turístico se
ha visto fuertemente afectado en los últimos meses, viéndose detenida
toda la actividad en torno a los alquileres de pisos turísticos.
En el caso de las empresas que tienen alquilados inmuebles a terceros para,a su vez, alquilarlos con fines turísticos, ¿qué medidas se han establecido? ¿Les resulta aplicable el Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo?


Pues bien, es importante tener en cuenta que, en el caso de los pisos
turísticos, pese a ser viviendas, no tienen el carácter de vivienda habitual,
por los que no pueden serles de aplicación las medidas relativas a las
vivienda habitual que recoge el mencionado Real Decreto-ley 11/2020, de
31 de marzo; es por ello que no pueden acogerse los arrendatarios de estosinmuebles, por ejemplo, a instar la prórroga de los contratos de
arrendamiento por un periodo de 6 meses, obligatoria para el arrendador; prórroga que los inquilinos podrán pedir hasta incluso el plazo de dos meses desde la finalización del estado de alarma.


Por tanto, y por analogía, resultarán aplicables a los pisos turísticos las
medidas recogidas el Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, referentes al
arrendamiento de locales de negocio. Así, una gran diferencia entre estos
inmuebles y las viviendas habituales, estriba en que en los contratos de
arrendamiento de locales o de viviendas dedicadas a alquiler turístico no
existe obligación de prorrogarlos más allá de su vencimiento, a menos que
entre las partes medie pacto en contrario.


El referido Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, contempla otras medidas
para aquellos casos en los que el arrendador se considere un “gran
tenedor”. Sin embargo, para arrendadores que no tienen tal consideración,no existen obligaciones específicas, dejando al acuerdo entre las partescualquier modificación del contrato del mismo, moratorio o prórroga.

Artículo escrito por SERNA RUIZ ABOGADOS – MADRID y AVILA

Estado de Alarma. Efectos sobre los Procedimientos Penales.

Como todos sabemos, el pasado día 14 de marzo se decretó por segunda vez en la democracia el estado de alarma, conforme a lo previsto en el art. 116 de la Constitución Española, mediante “Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.”

En su artículo 7 se dispone la limitación de la libertad de circulación de las personas de tal forma que establece un régimen de confinamiento, exceptuando las siguientes actividades:

a) Adquisición de alimentos, productos farmacéuticos y de primera necesidad.

b) Asistencia a centros, servicios y establecimientos sanitarios.

c) Desplazamiento al lugar de trabajo para efectuar su prestación laboral, profesional o empresarial.

d) Retorno al lugar de residencia habitual.

e) Asistencia y cuidado a mayores, menores, dependientes, personas con discapacidad o personas especialmente vulnerables.

f) Desplazamiento a entidades financieras y de seguros.

g) Por causa de fuerza mayor o situación de necesidad.

h) Cualquier otra actividad de análoga naturaleza que habrá de hacerse individualmente, salvo que se acompañe a personas con discapacidad o por otra causa justificada.”

La referencia expresa relativa a la incidencia de este estado de alarma sobre los procedimientos penales en curso la encontramos en la Disposición adicional segunda, de suspensión de plazos procesales que dice:

1. Se suspenden términos y se suspenden e interrumpen los plazos previstos en las leyes procesales para todos los órdenes jurisdiccionales. El cómputo de los plazos se reanudará en el momento en que pierda vigencia el presente real decreto o, en su caso, las prórrogas del mismo.

2. En el orden jurisdiccional penal la suspensión e interrupción no se aplicará a los procedimientos de habeas corpus, a las actuaciones encomendadas a los servicios de guardia, a las actuaciones con detenido, a las órdenes de protección, a las actuaciones urgentes en materia de vigilancia penitenciaria y a cualquier medida cautelar en materia de violencia sobre la mujer o menores. Asimismo, en fase de instrucción, el juez o tribunal competente podrá acordar la práctica de aquellas actuaciones que, por su carácter urgente, sean inaplazables.

[…]”

4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, el juez o tribunal podrá acordar la práctica de cualesquiera actuaciones judiciales que sean necesarias para evitar perjuicios irreparables en los derechos e intereses legítimos de las partes en el proceso.”

Así pues, quiero llamar la atención sobre el hecho de que el decreto no hace mención alguna sobre qué ocurre con las medidas cautelares personales consistentes en las comparecencias apud acta periódicas.

Bajo mi punto de vista, el estado de alarma deja en suspenso la obligación de comparecer, principalmentepor las siguientes razones:

  • No se prevé como causa para poder abandonar el domicilio en el art. 7 del Decreto;
  • La disposición adicional segunda en el punto 2º no prevé las comparecencias apud acta dentro de los supuestos repecto los que no aplicará la suspensión de plazos y diligencias, ya que no forman parte de las actuaciones urgentes ni de guardia;
  • Para el caso de que la obligación de comparecer sea en días hábiles según el auto habilitante, han quedado inhabilitados por el decreto, lo que suspende temporalmente la obligación de comparecer.

Mi consejo para aquellos que tengan clientes con dichas obligaciones es que se les informe de esta circunstancia y se les recomiende, ya que entiendo que puede haber discrepancias en la aplicación por parte de los Juzgados:

  • O bien, Comparecer la siguiente vez que les toque y preguntar si han de seguir compareciendo mientras dure la situación de estado de alarma;
  • O bien, que antes de desplazarse al Juzgado llamen para preguntarlo y en función de lo que les digan, se desplacen o no hasta nuevo aviso,
  • O bien si directamente no quieren comparecer por el riesgo que puede haber de contagios, como es lógico, sus letrados presentemos escrito alegando las anteriores circunstancias como razón de la incomparecencia.

Como colofón y en apoyo a mi opinión me gustaría informar que, a través de Twitter, el compañero Jorge Navarro ha solicitado pronunciamiento expreso al respecto al TSJ Catalunya, que ha respondido en este sentido, como podréis ver en el enlace que os dejo más abajo

Feliz confinamiento a todos.

https://www.boe.es/boe/dias/2020/03/14/pdfs/BOE-A-2020-3692.pdf

Artículo escrito por CLARA MARTÍNEZ NOGUÉS – GIRONA y TARRAGONA